수도권 공급부족 현실화, 전세대란 오나?

공급주족으로 전세대란 현실화, 지금이 기회다!

• 2025년 서울 전세 공급 역대 최저
• 실수요자 내 집마련 골든타임 도래
• 공급절벽, 전세가 상승 피할 수 없다

 

🏠 서울 전세 시장이 심상치 않습니다
수도권은 물론 서울 전세가격이 66주 연속 상승 중이며, 공급 부족은 앞으로 수년간 지속될 전망입니다.
이번 기회를 놓치면, 평생 전세살이에서 벗어나기 힘들 수 있습니다.

 

🔍 수도권 공급량 절벽... 대처가 중요합니다.
• 전세는 이미 계속 오르고 있었다?

• 공급 부족으로 인한 전세수요 증가는 매매가 상승
• 이대로 있다간 인플레이션에 피해봅니다.
• 가장 현명한 대처법을 공개합니다.
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왜 자산(집)을 보유해야 되는지 해답지 공개

1️⃣ 2025년 서울, 전세대란 ‘현실’입니다

공급절벽이 만든 전세 폭등 구조

출처: 부동산지인 (서울 공급 절벽)

• 2025년 서울 아파트 입주물량은 전년 대비 27% 감소
• 입주 가능한 실물 주택 부족으로 전세 수요 집중
• 전세가 상승률 서울 1.7%, 수도권 1.9% 전망 (주택산업연구원 자료 기준)

 

✔ 전세는 단순한 임대차가 아니라 주거 불안정의 바로미터입니다. 실수요자라면 지금의 전세시장을 심각하게 인식해야 합니다.

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2️⃣ 수도권 패닉바잉, 거품일까 지속일까?

단기 조정 가능성은 있으나, 흐름은 지속

• 수도권 일부 지역에서 패닉바잉(공황구매) 현상이 나타나고 있습니다.
• 특히 3억~6억대 중저가 매물은 빠르게 소진되고 있으며, 경쟁도 치열합니다.
• 이는 단순한 투기 심리가 아닌 공급 부족이 만들어낸 구조적 현상이라는 분석입니다.

 

✔ 단기적으로는 이재명 정부의 부동산 규제 카드(취득세 중과 부활, 양도세 인상 등)에 따라 일시적인 조정 가능성도 있습니다.
그러나 입주 물량 부족이라는 구조적 공급 절벽이 지속되는 한, 중장기적으로 매수세는 유지될 가능성이 높습니다.
즉, 단기 반락 vs 중장기 상승이 혼재된 시장이지만, 실수요자라면 지금의 분위기를 외면하기 어렵습니다.

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3️⃣ 왜 지금이 내 집마련 ‘골든타임’인가?

임대차 가격은 계속 오른다

• 전세가 상승은 월세 전환 가속 → 실질 주거비 상승
• 소득대비 전세금 비중이 60% 넘는 가구 지속 증가
• 매매가 하락? 공급 없이 수요 이동만 발생 (→ 전세 상승 유도)

✔ 수요가 줄지 않는 한, 가격은 반드시 오른다는 게 전문가들의 공통된 의견입니다. 지금은 '억지로 눌러놓은' 상태일 뿐입니다.

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4️⃣ 전세 11억 시대, 13억 분양이 26억 된 이유

올림픽 파크 포레온 사례 분석

• 13억 분양가 → 26억 실거래가, 불과 1년
• 전세가도 8억대 → 11억 이상으로 상승
• 실거주 가능한 물량은 전체 공급 대비 6% 수준에 불과

 

✔ ‘공급’이 아닌 ‘실입주 가능 물량’이 중요합니다. 서울 내 순증 물량은 항상 희소하며, 이는 결국 매매가와 전세가 상승을 유도합니다.

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5️⃣ 전세 → 매매로 수요 이동, 결국 매매도 뛴다

필수재 수요는 줄지 않는다

• 집은 생존형 수요, 경기와 무관하게 계속 발생
• 매매 수요가 줄면 전세·월세 수요로 전환
• 전세가 상승 → 전세보증금으로 내집마련 고민 확산

 

✔ 경제가 어려워도 밥은 먹고, 집은 있어야 합니다. 주거 수요는 줄지 않습니다. 이 수요가 ‘매매’에서 ‘임대’로 이동하면 결국 가격 전이됩니다.

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6️⃣ 2026~2029년까지 공급 없는 시대 온다

재건축 재개발 조합원 몫 제외 시 남는 물량은 ‘소량’

• 2026년부터 본격적 공급절벽 진입
• 착공 물량 급감 → 향후 입주도 희소
• 마포·성동·용산 등 인기지역 공급 더욱 부족

 

✔ 실거주 수요가 높고 직주근접이 유리한 지역일수록 공급은 제한적입니다. 결국 그 지역은 가격 상승의 중심이 됩니다.

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7️⃣ 무주택자 전략: 1주택 확보가 최우선

실수요자에겐 ‘지금’이 가장 유리

• 금리 인하 신호, 대출 우대 조건 유효
• 7월 DSR 3단계 시행 전 대출 활용 전략
• 전세로 자산 누적은 어려움… 매입 전환 필요

 

✔ 투자 목적이 아니더라도, 1주택 마련은 ‘주거 방어 수단’입니다. 자산 상승이 아니라, 생활 불안을 막는 기본 선택이 될 수 있습니다.

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마무리 요약

• 2025년 서울 전세 시장은 공급 절벽으로 대란 현실화
• 전세가 급등 → 실수요 전환 → 매매가 동반 상승 구조
• 무주택자는 실거주용 1주택 확보로 불안을 해소해야 합니다
• 수도권 패닉바잉은 일시적 조정이 있더라도 구조적 상승세로 이어질 가능성 높음

 

✔ 집값 상승을 기다리는 게 아니라, 지금의 기회를 전략적으로 활용하는 것이 정답입니다.

 

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